公募REITs試點(diǎn)三年成績(jì)單 | 從0到1再到N 公募REITs再出發(fā)

立體交通連接了每一座城市、村落，倉儲物流滿(mǎn)足了足不出戶(hù)的購物需求，輸電網(wǎng)絡(luò )點(diǎn)亮了千家萬(wàn)戶(hù)，住宅房屋支撐了每一個(gè)幸福家庭。工作日，走進(jìn)寬敞明亮的寫(xiě)字樓；閑暇時(shí)，與家人漫步在琳瑯滿(mǎn)目的購物中心；休假期，與三五好友在景區游玩。

基礎設施，記錄了人類(lèi)文明前行的腳步。但基礎設施建設發(fā)展耗資巨大，隨著(zhù)需求持續旺盛，依賴(lài)財政支出的模式難以為繼。據記載，在歐洲文藝復興時(shí)期就有融合基礎設施與金融的嘗試，活躍的金融體系和豐富的基礎設施資產(chǎn)，推動(dòng)基礎設施金融模式持續更迭。

從實(shí)物到貨幣化，到信貸化，再到證券化與REITs，金融與基礎設施水乳交融，使得基礎設施突破了生產(chǎn)和消費的原始功能、空間局限，演化出價(jià)值普惠與增值功能。

2020年4月，《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》發(fā)布，拉開(kāi)了我國公募REITs發(fā)展的序幕。3年來(lái)，聚焦基礎設施領(lǐng)域，公募REITs走出了一條具有中國特色的發(fā)展路徑。

首批9只公募REITs試點(diǎn)項目于2021年6月在滬深交易所上市，意味著(zhù)公募REITs試點(diǎn)工作順利落地。產(chǎn)業(yè)園區、保障性租賃住房、倉儲物流、高速公路、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保設施等逐漸被納入基礎設施REITs資產(chǎn)類(lèi)型，部分資產(chǎn)類(lèi)型實(shí)現擴募。

目前，已有27只基礎設施REITs完成發(fā)行上市，累計融資規模超過(guò)900億元，回收資金帶動(dòng)新項目投資近4500億元，市場(chǎng)規模效應、示范效應日益顯現。首批4只擴募項目已獲批，預計募集金額超過(guò)50億元，帶動(dòng)新增投資超380億元。

招商蛇口董事長(cháng)許永軍表示，基礎設施REITs逐一落地，開(kāi)辟了“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展新模式與投融資機制的新路徑，真正實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平。

在業(yè)內人士看來(lái)，REITs是金融服務(wù)供給側改革的重要抓手。REITs具有盤(pán)活存量的作用，企業(yè)和地方政府通過(guò)REITs將其持有的低流動(dòng)性基礎設施資產(chǎn)轉變?yōu)楦吡鲃?dòng)性的金融資產(chǎn)，實(shí)現全部或部分出手，回籠的資金可降低杠桿率。

作為繼現金、債券、股票后的“第四類(lèi)”資產(chǎn)，基礎設施REITs的發(fā)展得到了各地政府主管部門(mén)、企業(yè)、金融機構的積極推動(dòng)。上海證券報將從原始權益人、金融機構視角出發(fā)，全面還原基礎設施REITs首發(fā)、擴容、擴募、運營(yíng)全流程經(jīng)驗，深度剖析基礎設施REITs業(yè)務(wù)開(kāi)展經(jīng)驗，展望市場(chǎng)發(fā)展圖景。

“敢”字蹚出新路

保租房REITs上海樣本

“通過(guò)提升運營(yíng)管理能力，讓資產(chǎn)業(yè)績(jì)實(shí)現可持續穩步增長(cháng)，我們對此很有信心?！比A夏基金華潤有巢REIT上市后的首份業(yè)績(jì)報告超出預期，相關(guān)負責人在4月下旬召開(kāi)的業(yè)績(jì)溝通會(huì )上說(shuō)。

華潤置地深耕租賃住房領(lǐng)域，從創(chuàng )立有巢品牌到發(fā)行保租房REITs，用了整整5年時(shí)間?；仡欉@一次旅程，親歷者小萬(wàn)用了“敢”字形容。

2018年，華潤置地布局長(cháng)租公寓賽道，組織了5人“小分隊”，研究了很多方案?！拔覀円蝗耗贻p人，懷著(zhù)一腔熱情投入一片新領(lǐng)域，希望改變租賃住房市場(chǎng)無(wú)序發(fā)展的狀況?！毙∪f(wàn)說(shuō)。

保持業(yè)務(wù)的獨立性是前提。有巢為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構等方面與華潤置地住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對獨立，滿(mǎn)足了監管部門(mén)對保租房REITs發(fā)行的相關(guān)獨立性要求。

隨后，華潤置地邁出“戰略性的第一步”，在2018年連續拿下上海松江區兩塊R4租賃用地項目，點(diǎn)燃了上海保障性租賃住房業(yè)務(wù)的第一把火。由此開(kāi)發(fā)的華潤置地有巢國際公寓泗涇店、東部經(jīng)開(kāi)區店，分別獲評松江區“001號”“002號”保租房項目，成為上海推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范。

上海兩個(gè)標桿項目的穩定運營(yíng)，讓華潤置地籌備發(fā)行公募REITs有了堅實(shí)基礎。小萬(wàn)說(shuō)，華潤置地有巢團隊一方面與各級主管部門(mén)溝通；另一方面扎實(shí)做好準備工作，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)籌、營(yíng)運、安全、集采標準化，形成統一的對客標準化服務(wù)和對內精益化管理機制，持續提升項目經(jīng)營(yíng)效率和回報水平。

直到2021年7月，支持REITs發(fā)展的相關(guān)文件發(fā)布，保租房REITs模式迎來(lái)曙光。華潤置地隨即啟動(dòng)華潤有巢REIT發(fā)行籌備工作，與相關(guān)部門(mén)積極溝通；2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市。

截至2023年一季度末，華潤有巢累計進(jìn)駐15個(gè)城市，在營(yíng)項目33個(gè)，儲備項目23個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間。

房地產(chǎn)與REITs的創(chuàng )新“組合”，讓大社區、重資產(chǎn)持有為主的華潤有巢進(jìn)入良性發(fā)展階段。對于這個(gè)成果，小萬(wàn)倍感珍惜。談及心得，他說(shuō)：“沒(méi)有一天的工作是浪費的，我們把細節做到極致，行穩才能致遠?！弊赓U住房行業(yè)從開(kāi)發(fā)建設、項目管理到運營(yíng)升級改造，全環(huán)節周期特別長(cháng)，他說(shuō)要“堅持在長(cháng)跑中取勝”。

未來(lái)，華潤有巢將“輕重并舉”，聚焦“培育孵化租賃住房項目+通過(guò)REITs實(shí)現資金回收再循環(huán)滾動(dòng)投資+做大有巢REIT及輕資產(chǎn)管理規?！钡耐度诮ü芡速Y管模式。華潤置地董事長(cháng)李欣表示，華潤有巢REIT的上市，是華潤置地服務(wù)國家戰略，踐行住有所居的典型案例，也是踐行長(cháng)期主義、高質(zhì)量發(fā)展的證明。

集思方能廣益

多類(lèi)型資產(chǎn)上市平臺誕生記

“每一個(gè)上市的公募REITs產(chǎn)品背后，都能寫(xiě)出一本或薄或厚的故事冊?！被貞?年來(lái)公募REITs的發(fā)展，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部副總經(jīng)理張為感慨道。

在張為看來(lái)，作為新生事物，公募REITs從無(wú)到有、蓬勃發(fā)展，離不開(kāi)“同心協(xié)力”。目前，公募REITs項目涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、倉儲物流、能源、保障性租賃住房等類(lèi)型，不同類(lèi)型的項目需要解決的核心問(wèn)題不一樣，這有賴(lài)于行業(yè)內外集思廣益。

去年12月底，是中航京能光伏REIT申報的關(guān)鍵時(shí)刻。那時(shí)，張為正經(jīng)歷人生另一個(gè)重要時(shí)刻——孩子即將出生。一邊是產(chǎn)房里的妻子，一邊是首批新能源REITs項目申報，張為坦言，中間有三天三夜基本沒(méi)合眼，“要解決的問(wèn)題太多，如國資備案、估值、合規手續等，沒(méi)有前例供參考”。

“遇到困難時(shí)，身邊有太多人站出來(lái)‘出謀劃策’，監管部門(mén)、原始權益人、基金管理人等相關(guān)方，都在尋求現行制度下的‘最優(yōu)解’。同業(yè)之間亦是合作大于競爭，大家互通有無(wú)、借鑒學(xué)習，一切以解決項目難題為核心，最終實(shí)現了新能源項目落地?！睆垶檎f(shuō)。

目前，中航基金獲批兩單公募REITs項目，底層資產(chǎn)分別為生物質(zhì)發(fā)電和光伏發(fā)電，均與能源相關(guān)。張為表示，這種奇妙的巧合，讓中航基金在能源REITs領(lǐng)域形成一定經(jīng)驗，中航基金還儲備了水電項目、風(fēng)電項目等，有助于打造能源類(lèi)資產(chǎn)管理平臺。

“公募REITs作為‘資產(chǎn)上市平臺’，不僅能盤(pán)活基礎設施項目，更重要的是幫助企業(yè)重塑管理手段、發(fā)展模式?！睆垶檎f(shuō)，基金管理人應根據自己的資源稟賦，找準定位，盡快形成可復制的項目經(jīng)驗。

鑒于公募REITs業(yè)務(wù)模式為“投行+資產(chǎn)管理”，張為表示，基金管理人從前端項目盡調、估值，到后期運營(yíng)管理、投教、擴募等，應該勤勉盡責，壓實(shí)中介責任，并適應不同階段的角色。

在張為看來(lái)，公募REITs上市前，管理人須將原始權益人的資產(chǎn)展示給投資者，上市后則更多代表投資人，對上市資產(chǎn)進(jìn)行監督和管理?！斑@意味著(zhù)，在前期設計產(chǎn)品時(shí)，必須考慮投資人的利益和訴求，并綜合管理、運營(yíng)等因素，平衡原始權益人和投資人之間的利益關(guān)系?！睆垶檎f(shuō)。

此外，隨著(zhù)資產(chǎn)類(lèi)型不斷拓展，公募REITs行業(yè)將逐漸分化。張為認為，一方面，產(chǎn)品豐富度將不斷提升，不同資產(chǎn)類(lèi)型的收益特征不同，同一資產(chǎn)類(lèi)型由于項目所在地、機構管理能力等不同，收益表現會(huì )出現分化；另一方面，基金管理人也會(huì )出現分化，市場(chǎng)將逐漸出現頭部公募REITs公司。

“時(shí)不我待，未來(lái)已來(lái)?！睆垶楸硎?，中航基金將積極探索打通REITs“募投管退”全鏈條，并通過(guò)項目運營(yíng)、擴募等手段，不斷提升整體資產(chǎn)價(jià)值水平。

摸著(zhù)石頭過(guò)河

產(chǎn)業(yè)園項目擴募之旅

“今年3月最后一天，我們拿到了擴募批文。那一刻，我很有成就感?！辈r(shí)基金基礎設施公募REITs負責人吳云回顧博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的“擴募之旅”時(shí)說(shuō)。

在基金首發(fā)前，吳云從監管文件（40號文、958號文）中看到：項目首發(fā)規模不低于10億元，且可擴募資產(chǎn)規模不低于首發(fā)規模的兩倍……監管部門(mén)傳遞的信號非常明確，基礎設施REITs擴募是一條必走之路。

吳云決定，帶領(lǐng)團隊闖入基礎設施REITs市場(chǎng)的“無(wú)人區”，“沒(méi)有擴募先例，我們就要做出一個(gè)案例來(lái)”。

“整個(gè)過(guò)程可謂摸著(zhù)石頭過(guò)河?！眳窃茍F隊與發(fā)行人密切溝通，充分了解招商蛇口旗下產(chǎn)品線(xiàn)和項目區域分布后，與發(fā)行人協(xié)同進(jìn)行擴募資產(chǎn)篩選。在實(shí)地盡調、現場(chǎng)訪(fǎng)談、運營(yíng)溝通等工作基礎上，吳云團隊對擴募資產(chǎn)進(jìn)行了合規性論證，綜合判斷了擴募資產(chǎn)的收益率。

“我們從2021年開(kāi)始，為擴募足足準備了一年多時(shí)間，終于在2022年9月底提起申請。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT作為首批申請擴募的項目，獲得了證監會(huì )和交易所的受理?！眳窃苹貞浀?。

僅僅是對資產(chǎn)進(jìn)行合規性論證，就是一項繁瑣的事務(wù)性工作。吳云團隊須反復核查擴募資產(chǎn)的消防驗收、測繪等證照，比對擴募資產(chǎn)的土地出讓條款?！安粍?dòng)產(chǎn)證照缺失，都是普遍現象。查漏補缺各種證照，在我們的擴募準備過(guò)程中占據了大量時(shí)間?！?

從基金管理人角度看，基金擴募，既要符合相關(guān)標準，又要有持續穩定的經(jīng)營(yíng)收入，還能與博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT原有項目形成一定的分散度。

“找到合適的項目非常不容易?！眳窃普f(shuō)，“但我們相信，堅持就會(huì )勝利?！?

兩年來(lái)，吳云立足核心——產(chǎn)業(yè)園，不斷奔波，見(jiàn)證了產(chǎn)業(yè)園內承租企業(yè)進(jìn)進(jìn)出出；他和團隊成員頻繁地查詢(xún)資料、密集地調研訪(fǎng)談、反復地修改方案，運用各種方法調查評估擴募項目的真實(shí)性、安全性和穩定性，與監管部門(mén)多輪匯報，最終決定申報招商局智慧城光明科技園項目為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的擴募資產(chǎn)。

在吳云看來(lái)，招商局智慧城光明科技園項目是科學(xué)技術(shù)部批準的全國首家加速器試點(diǎn)項目，地處廣深港澳科技創(chuàng )新走廊，高出租率能夠帶來(lái)穩定的經(jīng)營(yíng)收入。這一區域匯聚了智能制造、生物醫藥、新材料、新一代信息技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，社會(huì )效益良好，發(fā)展潛力較大。

“基礎設施REITs的本質(zhì)是投資品，我們要為投資者負責，防范項目風(fēng)險，帶來(lái)長(cháng)期穩定的投資收益率?！眳窃票硎?，最終選擇的招商局智慧城光明科技園定位生產(chǎn)研發(fā)，其租戶(hù)結構及出租周期能與原有項目形成差異，能有效提升博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的分散度。

這一次“選擇”，讓吳云團隊在基礎設施REITs“二次創(chuàng )業(yè)”中取得階段性成果——獲擴募批文。他說(shuō)，基礎設施REITs擴募，調動(dòng)了基金發(fā)起人進(jìn)一步盤(pán)活存量?jì)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的動(dòng)力，能有效增強發(fā)展能力、降低負債水平。

更為重要的是，促使基礎設施REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)的發(fā)展格局正式成形，進(jìn)一步推動(dòng)基礎設施REITs的審批步入常態(tài)化?！白鳛榻鹑诜?wù)實(shí)體經(jīng)濟的重要實(shí)踐，基礎設施REITs以存量帶動(dòng)增量、以融資促進(jìn)投資，能真正提升投資效率和投資水平?！眳窃普f(shuō)。

談及心得，吳云表示，開(kāi)展基礎設施REITs業(yè)務(wù)，戰略眼光、執行能力、資金實(shí)力缺一不可。目前，公募REITs仍面臨一定經(jīng)營(yíng)壓力，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT亦在摸索中前行，但自己對它的未來(lái)充滿(mǎn)信心。

“我們已經(jīng)撒下了種子，期待開(kāi)花結果?！眳窃普f(shuō)。

精挑還要細“管”

與運營(yíng)方一起上班的基金經(jīng)理

如今，中金基金副總經(jīng)理李耀光對公募REITs的理解“更加深入了”，并愈發(fā)感受到“運營(yíng)管理能力是公募REITs業(yè)務(wù)里最重要的核心能力”。

首批發(fā)行的9單公募REITs的底層項目，是在同類(lèi)資產(chǎn)中“優(yōu)中選優(yōu)”。隨著(zhù)公募REITs“上新”步伐加快，李耀光意識到，未來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的選擇，不僅體現在基礎設施底層資產(chǎn)本身的價(jià)值，還體現在原始權益人的運營(yíng)管理能力，兩者構成了“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的內涵，也讓REITs基金經(jīng)理的工作內容更為復雜。

李耀光如此描述REITs基金經(jīng)理的工作場(chǎng)景：“產(chǎn)品上市后，基金經(jīng)理每天都與企業(yè)聯(lián)合工作、密切溝通，和運營(yíng)管理機構一起參與運營(yíng)管理過(guò)程。打個(gè)比方，底層資產(chǎn)是一棟樓宇，我們就是業(yè)主代表，得掌握名下樓宇的運營(yíng)情況，與運營(yíng)管理機構一起尋找提質(zhì)增效、防范風(fēng)險的方法?！?

他解釋道，公募REITs存續期相對較長(cháng)，在某種程度上可將具有持續擴募能力的產(chǎn)品視作永續型產(chǎn)品。在漫長(cháng)的存續管理過(guò)程中，管理人須做好管理工作，以保障基金的可持續性，從而給投資者帶來(lái)良好的投資體驗。

在李耀光看來(lái)，“管理能力”即基金管理人及運營(yíng)管理機構的綜合能力，既包括日常運營(yíng)方面，也包括資本市場(chǎng)方面。日常運營(yíng)方面，通過(guò)高效運營(yíng)、降本增效，提升資產(chǎn)創(chuàng )造分紅的能力，創(chuàng )造價(jià)值；資本市場(chǎng)方面，通過(guò)有效擴募提升基金的分紅能力，并有效分散風(fēng)險，實(shí)現資產(chǎn)組合投資價(jià)值的提升。

目前，中金基金獲批的公募REITs產(chǎn)品覆蓋了倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路及產(chǎn)業(yè)園區等領(lǐng)域，并積極拓展消費基礎設施等“看得懂、管得了”的資產(chǎn)類(lèi)型。李耀光表示，運營(yíng)管理工作必須在資產(chǎn)選擇和產(chǎn)品設計階段深度介入。

“公募REITs在管理階段有共性，也存在各自的特點(diǎn)?！彼f(shuō)，不同的基礎設施資產(chǎn)，權屬類(lèi)型、所屬行業(yè)、經(jīng)營(yíng)模式、收入來(lái)源、經(jīng)營(yíng)期限存在差異，其經(jīng)營(yíng)所受外部影響因素及需要防范的風(fēng)險不同，因此在前期的產(chǎn)品設計中，基金管理人管理方式及與外部運營(yíng)管理機構之間的職責分工細節會(huì )存在不同。管理人要想明白后續“怎么管”，前期尋找產(chǎn)品的方向就“更清晰”。

同時(shí)，基金經(jīng)理建立起優(yōu)秀的存續期管理能力，也將逐步增強機構前端獲取新項目的能力。李耀光說(shuō)，通過(guò)積累存續管理經(jīng)驗，在項目初期就和原始權益人進(jìn)行溝通，不把REITs當成簡(jiǎn)單的融資工具，而是將REITs長(cháng)期價(jià)值同公司集團的發(fā)展戰略融合在一起，通過(guò)雙方管理能力的有機融合，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值的更好實(shí)現，尋找企業(yè)成長(cháng)轉型的路徑。

“公募REITs只是一個(gè)切入點(diǎn)。我們要做的是，和企業(yè)一起設計并做好存續期運營(yíng)管理，為產(chǎn)品存續期表現和持續擴募能力奠定基礎，真正讓REITs變成重資產(chǎn)上市平臺，這也是企業(yè)愿意拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的前提。我們希望，企業(yè)能夠從戰略層面看待公募REITs的綜合價(jià)值，而非‘一錘子買(mǎi)賣(mài)’?！崩钜庹f(shuō)。

為保障公募REITs良好運營(yíng)，中金基金REITs團隊搭建了投資執行組、資產(chǎn)運營(yíng)組、財務(wù)管理組，基于實(shí)踐不斷完善分工制度及操作手冊模式，保持專(zhuān)業(yè)靈活性，并實(shí)現規范化管理，此外還上線(xiàn)了專(zhuān)用于REITs管理的“長(cháng)安公募REITs運營(yíng)管理系統”，不斷探索通過(guò)數字化、流程化打造運管能力，與行業(yè)領(lǐng)先的運營(yíng)管理機構協(xié)同做好存續期管理工作。

“我們希望打造運營(yíng)管理能力的行業(yè)標桿，不追求REITs發(fā)行數量，聚焦能夠‘看得懂、管得了’的資產(chǎn)類(lèi)型，選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴，努力管好每只REITs產(chǎn)品，使在管產(chǎn)品的可供分派金額達到預期?！崩钜庹f(shuō)。